Le prêt hypothécaire, une solution de financement méconnue

Que ce soit pour faire face à une difficulté financière temporaire ou pour financer un projet, le crédit hypothécaire permet aux propriétaires d'utiliser leur bien immobilier comme garantie pour couvrir leur besoin de trésorerie. Comment ça fonctionne ? Dans quelles situations cela peut-il être utile ? Focus.

Mettre son bien immobilier en garantie pour obtenir un financement quelconque ou éponger ses dettes est une démarche peu répandue en France, mais pas impossible pour autant. Lors d'un achat immobilier, on peut ainsi assortir le crédit d'une hypothèque pour le garantir, même si les banques préfèrent généralement une caution. Autre cas de figure : un propriétaire peut opter pour une garantie hypothécaire à l'occasion d'un regroupement de prêts. Et puis il y a aussi toutes les situations où l'on fait face à un besoin important de trésorerie et où l'on ne veut pas se séparer de son bien immobilier pour obtenir la somme nécessaire. Le prêt hypothécaire peut alors présenter certains avantages. Explications.

Pour quels besoins ?

Vous avez hérité de la maison familiale mais les frais de succession sont trop lourds à supporter ? Vous êtes en plein divorce et souhaitez conserver votre logement en rachetant la part de votre ex-conjoint ? Vous êtes entrepreneur et avez besoin d'un apport financier ? « Le crédit hypothécaire vous permet d'obtenir les fonds nécessaires rapidement, sans avoir à vendre votre bien », nous explique Véronique Bougardier, dirigeante de l'un des rares cabinets de courtage spécialisés dans ce produit à Paris.
De même, cette solution peut être avantageuse dans le cadre d'une phase de transition. C'est par exemple le cas si vous comptez acheter une nouvelle habitation mais que ce n'est pas du tout le moment de vendre la précédente en raison d'un marché immobilier en baisse. Même chose pour des seniors qui mettent en vente leur demeure pour acheter plus petit et moins cher mais ont des difficultés à obtenir un prêt relais en raison de leur âge.

Dans quelles conditions ?

« Un crédit hypothécaire s'envisage pour un besoin de financement très important, de l'ordre, au minimum, de 100 000 € et parfois plus du double, donc bien au-delà des montants prévus pour un crédit à la consommation par exemple », précise la spécialiste. Dans ce cadre, il faut donc avoir un bien immobilier de valeur à mettre en garantie puisque la somme accordée tourne autour de 50 ou 60 % de son prix de vente estimé. Le reste à vivre est ici examiné, ainsi que la capacité de remboursement du propriétaire, sachant que les plafonds sont plutôt souples. Contrairement à un crédit immobilier, le prêt hypothécaire est en effet un produit sur mesure, qui s'adapte à chaque cas particulier. Côté frais, comptez environ 7 % à payer au déblocage des fonds.
En fonction de la situation, il est alors possible d'opter pour un crédit de 5 à 10 ans dans lequel on remboursera les intérêts au cours de l'opération, tandis que le capital sera versé en une seule fois au terme prévu, par exemple lorsqu'on aura vendu le bien qui était en attente du moment propice. Mais on peut également contracter un prêt hypothécaire sur 15, 20, 25 et même 30 ans, pour lequel on payera les intérêts et le capital chaque mois, à l'instar d'un crédit immobilier classique finalement.

Quid de la fin du crédit ?

Pour que l'hypothèque consentie sur votre bien immobilier soit opposable aux tiers, elle doit faire l'objet d'une inscription légale par un notaire auprès des services de la publicité foncière. Lorsque le crédit s'achève au terme prévu, cette inscription prend alors fin automatiquement, sans frais ni démarche, un an après la dernière échéance de remboursement. En revanche, si vous voulez rembourser votre emprunt par anticipation, vous devez faire une demande de mainlevée de l'hypothèque à votre notaire, en accord avec la banque prêteuse bien entendu. Ce sera la même chose si vous vendez le bien concerné avant la fin du prêt.
Enfin, sachez que si le propriétaire décède avant le terme de l'opération, ce crédit, comme les autres, rentrera au passif de la succession qui pourra être acceptée ou refusée par les héritiers.