Voir son investissement locatif rester désespérément vide pendant des mois est malheureusement une réalité pour bon nombre de bailleurs particuliers. Pour éviter cette situation financièrement délicate, il faut mettre toutes les chances de votre côté ! Suivez le guide.
Après les impayés, la vacance locative – comprenez la période d'inoccupation entre deux locataires – est sans aucun doute la plus grande crainte des bailleurs particuliers. Or, d'après l'Insee, la France (hors Mayotte) comptait quelque 36,2 millions de logements au 1er janvier 2021, dont plus de 3 000 000 inoccupés, soit un taux de vacance de 8,3 %. Bien entendu, cette donnée englobe de multiples cas de figure, comme les habitations inhabitables en l'état, en attente de règlement de succession, proposées à la vente ou délaissées après un départ en maison de retraite. Mais selon l'Institut national de la statistique, cette inoccupation peut aussi « provenir d'une inadéquation de l'offre avec la demande en matière de taille, localisation, prix, par exemple, ou correspondre à des logements en mauvais état ». Pour éviter cet écueil, votre bien doit donc être le plus attractif possible. Voici comment y parvenir.
1/ Choisir le bien idéal
La localisation du logement est évidemment primordiale pour attirer les potentiels locataires. Vous aurez bien plus de chance d'avoir des occupants réguliers en privilégiant un bien situé au centre-ville d'une grande métropole, plutôt qu'en misant sur une habitation loin de toutes commodités. Entreprises, commerces, transports en commun, écoles et autres espaces verts sont en effet autant de services de proximité qui augmenteront l'intérêt des candidats.
Côté surface, attention également à ne pas voir trop grand au risque de réduire votre cible. La demande locative se porte avant tout sur des studios, 1 pièce ou 2 pièces, qui attirent étudiants et jeunes actifs. Les plus petits logements ont aussi tout intérêt à être loués meublés !
2/ Être compétitif
L'attractivité d'un bien implique de ne pas surestimer son tarif de location ! Renseignez-vous en amont sur les prix du marché local si vous ne voulez pas faire fuir les candidats potentiels. Hors agglomérations situées en zone tendue, vous avez par ailleurs toute latitude pour adapter le montant en fonction de l'évolution de la situation. S'il y a peu d'offres et beaucoup de demandes, il sera aisé de trouver un occupant, ce qui ne doit toutefois pas vous inciter à être trop gourmand ! À l'inverse, si votre bien est noyé dans la masse de logements sur le marché, il pourrait être judicieux de diminuer un peu le loyer pour être plus compétitif.
3/ Une maintenance irréprochable
Vous souhaitez garder votre locataire le plus longtemps possible en place et limiter le coût de l'entretien ? Alors n'hésitez pas à rénover l'habitation en conséquence et à vous montrer réactif en cas de souci ! Certes, il faut nécessairement en passer par un certain investissement financier au départ. Il n'empêche, un logement moderne, fonctionnel, bien isolé, sain, proposé avec des matériaux de qualité et propre peut non seulement se louer plus cher qu'un bien ancien et détérioré mais il incite également les occupants à rester plus longtemps, tout en limitant les frais de maintenance du bailleur.
4/ L'anticipation, le maître-mot
Pour ne pas être pris au dépourvu, il est indispensable d'assurer un suivi au long cours de vos occupants. Dans l'idéal, vous pouvez convenir avec votre locataire d'une petite visite annuelle histoire de vérifier que l'appartement est bien entretenu et qu'il n'y a aucun souci particulier. Vous pouvez également profiter du renouvellement du bail pour proposer cette rencontre.
L'occupant vous a signifié son intention de quitter les lieux ? Fixez au plus vite un rendez-vous avec lui pour visiter le logement, vérifier s'il y a des petites réparations à faire ou un coup de peinture à donner et prendre de jolies photos pour préparer une annonce attractive. Entretenir de bonnes relations avec votre locataire vous permettra en outre d'organiser plus facilement des visites avec des candidats potentiels.
L'assurance pas toujours performante
Afin d'éviter des trous dans votre trésorerie, vous pouvez souscrire une assurance dédiée à la vacance locative. Le plus souvent, cette clause est proposée en option dans les contrats de garantie loyers impayés (GLI). Mais attention, si la carence locative – comprenez la période d'inoccupation avant la première mise en location du bien – est en général couverte à 100 %, l'attente entre deux locataires est rarement indemnisée intégralement. Sans compter qu'une franchise pouvant atteindre entre 1 et 4 mois peut aussi s'appliquer, le tout pour un prix élevé variant entre 2 et 3 % du loyer annuel, charges comprises. Sachez d'ailleurs que les conditions les plus avantageuses sont réservées aux propriétaires qui confient la gestion de leur bien à un professionnel.
