Comment bien choisir son syndic de copropriété ?

Alors que l'association CLCV a récemment épinglé les importantes irrégularités constatées dans les contrats de syndic, il n'est pas aisé pour un conseil syndical de sélectionner judicieusement une entreprise. Voici quelques conseils pour faire le bon choix.

Si les plus petites copropriétés peuvent se passer d'une société de gestion au profit d'un copropriétaire bénévole afin de faire des économies substantielles, le recours à un syndic professionnel est quasi-incontournable avec plus d'une dizaine de logements à administrer. Or, bien que la loi encadre l'exercice de cette mission, la Direction de la concurrence (DGCCRF) a relevé 65,4 % d'anomalies lors de ses contrôles en 2022. Tout récemment, c'est une enquête de l'association Consommation, logement, cadre de vie (CLCV) publiée début novembre qui a constaté 35 % de « graves irrégularités » sur 195 contrats de syndic étudiés. Comment alors mettre toutes les chances de son côté pour sélectionner une société exemplaire ?

Définissez vos besoins

Le premier réflexe de tout conseil syndical doit être de lister la situation de la copropriété et ses besoins : nombre de lots, de bâtiments, espaces verts, équipements communs, projets de travaux envisagés à court terme, etc. Il s'agit de dresser un état des lieux exhaustif pour ensuite trouver la formule la plus adaptée et pouvoir examiner les tarifs des prestations en sachant lesquelles vous seront nécessaires.

Multipliez les devis

Comparer plusieurs propositions est indispensable pour faire un choix éclairé. D'ailleurs, depuis la loi Alur de 2014, le conseil syndical a l'obligation de mettre en concurrence plusieurs syndics, lors de la désignation d'une nouvelle entreprise ou d'un renouvellement, afin que l'assemblée générale puisse voter en connaissance de cause. Pour ce faire, il faut demander à chaque société de gestion son projet de contrat, ainsi que sa fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, un récapitulatif standardisé bien utile et obligatoire depuis 2022. N'oubliez pas non plus de vérifier leur garantie financière (qui permet de rembourser les fonds que le syndic détient sur ses comptes au nom de la copropriété en cas de faillite) et leur assurance responsabilité civile professionnelle.

Vérifiez les clauses du contrat

La loi a mis en place un contrat-type dès 2015 afin d'encadrer le mandat donné au syndic pour gérer l'administration et les finances de la copropriété. Il doit comporter la durée de mandat (3 ans dans le cas général et 1 an si le syndic ou son conjoint a été le promoteur ou l'architecte de l'immeuble), le détail des prestations, les conditions d'exécution de la mission, ainsi que les conditions de la rémunération. Cette dernière se fait dans le cadre d'un forfait qui inclut la majorité des services classiques des syndics : visites et vérifications périodiques de la copropriété, rapports de suivi, formalités de déclaration de sinistre et gestion des règlements, organisation de l'assemblée générale annuelle, voire d'autres AG, réunions avec le conseil syndical, etc. Il est également possible de prévoir une liste limitative de prestations particulières, hors forfait (modification du règlement de copropriété, suivi de dossier de sinistre auprès de l'assureur, prestations relatives aux litiges, etc.). Attention donc à bien vérifier leur coût car certains suppléments peuvent être facturés au prix fort !

Menez votre enquête

Au-delà du comparatif du projet de contrat et des tarifs, le conseil syndical doit se renseigner sur la bonne réputation des sociétés de gestion en compétition. Pour ce faire, demandez-leur des références afin de contacter des copropriétés clientes. Les avis en ligne peuvent aussi aider à la prise de décision, tout comme le bouche-à-oreille. Il s'agit de savoir si le syndic est réactif, disponible, investi dans ses missions et qu'il a à cœur de réduire les charges courantes, par exemple en effectuant les relances d'impayés par téléphone plutôt que par courrier.