Comment profiter du nouveau dispositif Jeanbrun ?

Face à une crise du logement qui n'en finit pas, le gouvernement dégaine un nouveau dispositif d'investissement locatif baptisé « Relance logement » ou programme Jeanbrun, du nom du ministre du Logement. On vous explique comment en bénéficier.

Le marché immobilier est dans le rouge. Si les transactions pour les biens anciens ont repris des couleurs, le nombre de constructions neuves est en nette baisse, tandis que l'offre locative a chuté de 15 % en 5 ans, touchant particulièrement les jeunes actifs et les étudiants. Pour changer la donne, le gouvernement a donc décidé de mettre en place un énième dispositif d'investissement locatif plus incitatif que ses prédécesseurs. On vous dit tout sur ce plan « Relance logement ».

Qui peut en bénéficier ?

Ce nouveau programme aussi appelé Jeanbrun, du nom du ministre du Logement, est ouvert à tous les particuliers désireux d'investir dans l'immobilier. De même, exit les restrictions sur le zonage. Afin de simplifier l'équation, les biens de l'ensemble du territoire national, en métropole comme en outre-mer, sont éligibles, à condition qu'ils se trouvent dans un immeuble collectif. Il s'agit donc de cibler les appartements neufs et anciens. Dans ce dernier cas, il faut en revanche nécessairement faire des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et permettant d'atteindre un haut niveau de performance énergétique (étiquettes A ou B sur le diagnostic de performance énergétique).

Quel est le cadre locatif ?

Les propriétaires qui entendent bénéficier de ce programme doivent s'engager à louer leur bien vide en tant que résidence principale pendant une durée d'au minimum 9 ans (il est possible d'aller au-delà), à l'image de ce qui était imposé dans le précédent dispositif Pinel, qui s'est terminé au 1^er janvier 2025. Quant au locataire, il ne doit pas faire partie du cercle familial du bailleur et respecter un plafond de ressources qui dépend de la zone géographique et du choix d'opter pour la version intermédiaire, sociale ou très sociale du dispositif. Dans le niveau de base du programme (intermédiaire), ce plafond atteint par exemple 19,71 € du m² à Paris et dans sa couronne (zone A bis), contre 14,64 €/m² dans des métropoles comme Toulouse, Montpellier, Lille, Marseille ou Nantes (zone A), 11,80 €/m² dans certaines agglomérations tendues (zone B1) et enfin 10,26 €/m² dans les territoires ne présentant pas de tension immobilière.

Quel est l'avantage fiscal ?

À la clé, le dispositif Jeanbrun permet au bailleur de déduire de ses revenus locatifs une partie du prix d'achat du bien grâce au système d'amortissement. Le taux appliqué varie alors entre 3 % et 5,5 % par an selon le type de logement (neuf ou ancien) et de location (intermédiaire, sociale ou très sociale), sachant que la base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition. D'après les calculs du ministère, jusqu'à 12 000 € d'amortissement par an est possible. De quoi réduire fortement, voire annuler l'imposition sur les loyers perçus pendant de nombreuses années.
Pour faire bon poids, le propriétaire peut, en outre, déduire l'intégralité des charges liées à la location (travaux, intérêts d'emprunt ainsi que taxe foncière). Et dès lors que l'ensemble (amortissement et charges) excède les loyers engrangés, cela génère ce qu'on appelle un déficit foncier qui va pouvoir être lui-même déduit du revenu global (salaires, pensions de retraite, etc.) jusqu'à 10 700 €, réduisant ainsi l'imposition sur le revenu.