Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le programme de défiscalisation Denormandie vise à restaurer le parc immobilier ancien pour redynamiser le cœur des villes de taille moyenne. Quel avantage en tirer ? Comment y prétendre ? On fait le point avec une experte.
Outil privilégié pour booster le marché immobilier, le gouvernement a lancé un nouveau dispositif d'investissement permettant d'obtenir une baisse d'impôts en contrepartie de la mise en location d'un bien : la loi Denormandie. Alors que le texte est entré en vigueur le 1er janvier 2019 pour trois ans, nous avons décrypté ses modalités avec Marcelina Stark, la directrice générale d'Angelys Group, une entreprise spécialisée dans la restauration de l'ancien.
Quel est l'objectif de cette mesure ?
On assiste partout à un phénomène de métropolisation qui pousse les investisseurs à construire dans les périphéries des grandes agglomérations, au détriment des cœurs des villes qui se vident de leur population. La loi Denormandie lutte contre cette désertification. Il s'agit d'une extension, beaucoup plus souple, du dispositif Pinel ancien visant à redynamiser le centre-ville des communes par la réhabilitation du parc immobilier ancien.
Les tragiques effondrements d'immeubles survenus en novembre 2018 à Marseille ont d'ailleurs incité le gouvernement à renforcer les critères d'éligibilité dans les décrets d'application du texte.
Quel est son champ d'application ?
Alors que 222 villes étaient au départ concernées, le décret d'application du 26 mars 2019 a finalement listé 245 communes de taille moyenne éligibles à la loi Denormandie. On peut citer par exemple Vichy, Poitiers, Limoges ou encore Avignon. À l'inverse, Mulhouse, initialement visée, a été sortie du dispositif, tandis que Roubaix et Tourcoing ont été rajoutées.
De façon globale, ces agglomérations, qui comportent toutes moins de 150 000 habitants, ont été choisies en fonction de leur besoin de réhabiliter leur centre mais aussi de leur potentiel de développement.
Quels sont les acheteurs ciblés ?
Les modalités de ce dispositif sont très similaires à celles du Pinel. On vise ici des particuliers déjà propriétaires qui paient entre 2 500 et 6 000 € d'impôts sur le revenu par an et qui souhaitent réaliser leur premier investissement locatif. Il s'agit donc essentiellement de la classe intermédiaire.
En contrepartie de la restauration d'un bien ancien et de sa mise en location, ils vont ainsi pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôts qui se monte à 12 % de l'investissement total pour six ans de location, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Cet avantage fiscal est par ailleurs plafonné à une facture globale de 300 000 € (achat et travaux compris). Des conditions de ressources du locataire et de plafonnement de loyer sont également imposées.
Qu'en est-il concernant les biens anciens ?
La loi est un peu floue sur la délimitation du cœur de ville. En revanche, le dispositif vise clairement les immeubles ayant besoin d'une véritable réhabilitation puisque le montant du chantier doit atteindre 25 % du prix total de l'investissement.
Ces travaux doivent en outre permettre d'améliorer la performance énergétique globale du bien de 30 % pour une maison, contre 20 % en habitat collectif, ou bien de respecter cette exigence pour au moins deux des cinq catégories de rénovations possibles : système de chauffage, production d'eau chaude et sanitaire, isolation de la toiture, des murs donnant sur l'extérieur ou des parois vitrées. Dans tous les cas, le chantier doit permettre d'obtenir une consommation d'énergie inférieure à 331 kWh/m2/an et être conduit, comme toujours, par une entreprise labellisée RGE (reconnue garant de l'environnement).
Quels sont les apports et failles de la loi Denormandie ?
En matière d'investissement immobilier, la règle est toujours la même : l'emplacement ! L'avantage de ce dispositif, c'est qu'on vise des biens situés en centre-ville, une zone qui se loue bien de façon générale. De même, il va s'agir de petits immeubles en copropriété qui impliqueront donc peu de charges et auront une mise en vente rapide. Sans compter qu'acheter dans l'ancien signifie avoir un certain cachet architectural. Mais attention, comme pour tout investissement, il est impératif de vérifier le dynamisme de la ville, son potentiel économique et ses commodités avant de s'engager !
On déplore toutefois un loupé dans la loi puisqu'elle ne s'applique pas aux locaux commerciaux rénovés pour être reloués à de nouveaux professionnels, alors même qu'ils se situent souvent au pied des immeubles. Dans ce cas précis, on doit donc passer par le régime de droit commun du déficit foncier.
Focus : Angelys Group
L'entreprise générale du bâtiment Angelys Group fait partie de la petite poignée de professionnels spécialisés dans la restauration de l'ancien en France. Existant depuis 2001, cette société conduit une vingtaine d'opérations nouvelles par an sur tout le territoire. Pour 2019, elle s'est déjà portée acquéreuse pour cinq projets éligibles au dispositif Denormandie dans les villes de Perpignan, où est basé son siège, de Besançon, Vichy, Colmar et Agen.
