Immobilier

La rénovation énergétique booste votre déficit foncier

Alors que les biens les plus énergivores sont désormais interdits à la location, l'État cherche à inciter les bailleurs à rénover ces passoires énergétiques pour les remettre sur le marché. Augmenter le déficit foncier est un nouveau levier d'action.

L'État a frappé un grand coup le 1er janvier 2023 en interdisant de mettre en location des logements dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh/m2. De fait, une partie des biens classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ont été sortis du marché. Et ce n'est que le début puisque l'interdiction sera étendue à l'ensemble de cette catégorie dès 2025, avant de s'appliquer aux lettres F, puis E. Mais si l'amélioration du parc locatif est impérative, elle ne doit pas conduire à raréfier l'offre. Pour inciter les bailleurs à rénover plutôt qu'à laisser végéter leurs biens, l'État alterne alors entre aides et surtaxes des habitations vacantes. Le déficit foncier fait partie de ces coups de pouce. Explications.

De quoi parle-t-on ?

Un bon investissement locatif repose sur un savant équilibre entre la charge financière de l'opération et ce qu'elle vous rapporte. Par principe, les loyers perçus doivent au moins couvrir les coûts liés au bien et, dans l'idéal, vous permettre de dégager des bénéfices. Sauf qu'en pratique, le schéma parfait n'est pas toujours au rendez-vous, du moins pas dans les premières années d'acquisition.
Entre l'éventuel emprunt immobilier à rembourser, la hausse imprévue des appels de fonds de copropriété ou encore les travaux de rénovation à réaliser, il n'est pas rare de se retrouver en situation de déficit foncier. Le montant total des charges inhérentes au bien est alors supérieur à celui des loyers perçus. Pour limiter les risques d'endettement, l'administration fiscale vous permet donc d'imputer ce manque à gagner sur vos impôts afin de contenir votre fiscalité.

Combien déduire ?

De façon classique, la loi vous permet de déduire chaque année jusqu'à 10 700 € de votre imposition sur le revenu au titre du déficit foncier. Il peut même atteindre 15 300 € si le logement est loué dans le cadre d'un dispositif d'incitation fiscale tel que « Louer abordable » (dit Cosse). De même, si l'écart entre vos charges et les loyers perçus est supérieur à ce plafond, vous pouvez reporter et déduire la somme de votre imposition globale durant 6 ans maximum (et jusqu'à 10 ans en la déduisant de vos seuls revenus fonciers).
Bonne nouvelle : pour inciter les bailleurs à rénover, la loi de finances rectificative pour 2022 a doublé le plafond de base ! Si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez en effet déduire jusqu'à 21 400 € par an de votre imposition, sur une durée maximum de 3 années. Mais prenez garde aux règles strictes d'éligibilité…

À quelles conditions ?

Le dispositif du déficit foncier ne s'applique qu'aux logements loués non meublés. Plus encore, cette ristourne fiscale n'est pas cumulable avec le régime microfoncier qui prévoit un abattement forfaire de 30 % sur vos revenus locatifs. Vous devez, à l'inverse, opter pour le régime d'imposition réel pour pouvoir déduire spécifiquement vos diverses charges. Et attention, ce choix sera irrévocable pendant 3 ans ! Il s'agit donc de bien comparer l'estimation de votre imposition en fonction de l'un ou l'autre de ces régimes fiscaux.
Dans le cas de travaux de rénovation énergétique, vous devez en plus réaliser et payer le chantier entre 2023 et 2025 si vous souhaitez profiter du doublement du déficit foncier. Et la demi-mesure n'est pas permise. Il faut que le logement passe d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D (DPE à l'appui) pour obtenir ce coup de pouce ! Mieux vaut alors mobiliser l'ensemble des aides disponibles pour éponger la facture (MaPrimeRénov, primes énergie, aides locales, etc.).

Les charges déductibles

En dehors des travaux de rénovation énergétique, le déficit foncier classique permet de déduire différents types de charges :
-> les intérêts et frais de votre emprunt immobilier,
-> les primes d'assurance du bien concerné (assurance loyers impayés notamment),
-> les frais de gestion et d'administration liés à l'agence immobilière, au syndic ou encore au salaire du concierge,
-> les provisions pour charge s'il s'agit d'un logement en copropriété,
-> les dépenses de réparation et d'entretien courant,
-> les charges locatives, si vous n'êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire après son départ,
-> l'éventuelle indemnité d'éviction ou de relogement d'un locataire

Julie Polizzi
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