Loc'Avantages : un loyer bas contre une ristourne fiscale élevée

Depuis 2022, le dispositif d'investissement locatif Loc'Avantages incite les bailleurs à louer leurs biens à un tarif modéré et à un public modeste en contrepartie d'une réduction d'impôt avantageuse. Et alors qu'il devait prendre fin, ce programme a été prolongé jusqu'à fin 2027.

Alors que se loger coûte de plus en plus cher en France, a fortiori dans les zones tendues qui manquent d'habitations, l'État soutient depuis longtemps différents dispositifs d'investissement locatif destinés aux ménages de la classe moyenne ou ayant des revenus modestes. Parmi eux, le programme Loc'Avantages repose sur une démarche solidaire puisqu'il consiste à mettre en location un logement que vous possédez déjà à un tarif social en échange d'une ristourne fiscale.

Quelles conditions respecter ?

Tout propriétaire d'un bien non meublé, récent ou ancien, peut prétendre à ce dispositif. Attention, il n'est en revanche pas possible de louer une passoire thermique puisque les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont exclus. De plus, le locataire choisi doit occuper le logement en tant que résidence principale et ne pas faire partie de la famille du propriétaire. Plus encore, il doit respecter un plafond de ressources qui dépend du montant du loyer, de la composition de son foyer mais aussi de la localisation de l'habitation.
L'ensemble des conditions à respecter est rappelé dans une convention obligatoirement signée avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), dans laquelle le bailleur s'engage à appliquer un niveau de loyer inférieur au prix du marché local pour une durée minimum de 6 ans. Le choix de ce tarif est d'autant plus important qu'il conditionne le montant de l'avantage fiscal consenti.

Pour quelle ristourne fiscale ?

Le programme Loc'Avantages propose trois niveaux de loyer s'appuyant sur des barèmes locaux établis par les communes et auxquels sont associés trois niveaux de réduction d'impôt. Au premier palier, baptisé Loc 1, qui correspond au secteur intermédiaire, le propriétaire s'engage à fixer un prix inférieur de 15 % à ceux du marché. En contrepartie, il bénéficie d'une déduction fiscale de 15 % sur ses revenus locatifs. Au niveau Loc 2 (secteur social), le loyer doit se situer 30 % en dessous des tarifs moyens constatés, afin d'obtenir une ristourne de 35 %. Mais cette carotte fiscale peut atteindre respectivement 20 % et 40 % si le bailleur opte pour une intermédiation locative, autrement dit qu'il délègue la gestion du bien à un intermédiaire locatif agréé (le plus souvent une association). Cette modalité est d'ailleurs obligatoire dans le cadre d'une convention Loc 3 (secteur très social), qui consiste à louer à un prix inférieur à 45 % à ceux du marché pour pouvoir déduire de ses impôts 65 % des revenus locatifs obtenus. Coup de pouce supplémentaire : une prime de 1 000 € à 2000 € s'ajoute si vous choisissez l'intermédiation locative avec un niveau Loc 2 ou Loc 3.