Immobilier

Logement étudiant : quel bail meublé choisir ?

Les étudiants sont les premiers demandeurs de logements meublés et constituent un public de choix pour les bailleurs privés. Pour répondre aux besoins de ces locataires, il est possible de signer un bail spécifique.

Lorsqu'on entend se lancer dans l'investissement locatif, on privilégie bien souvent les petites surfaces, qui sont non seulement plus accessibles en termes de budget d'achat et de durée de remboursement, mais aussi plus faciles à louer. Or, les étudiants représentent des candidats au logement souvent simples à gérer et plutôt sécurisants. Plutôt qu'un contrat de location classique, il est alors possible de leur proposer des variantes conçues spécialement par rapport à leur situation.

1/ Le bail meublé étudiant

Si vous mettez en location un studio ou un T1, le plus judicieux est de le meubler. En effet, les étudiants ont en général peu de moyens à consacrer à un emménagement, a fortiori pour un logement qu'ils quitteront peut-être d'ici un ou deux ans si leur cursus ou l'entrée dans la vie professionnelle les mènent ailleurs. Dès lors que vous fournissez les équipements indispensables au quotidien, vous pouvez alors proposer un bail meublé, ce qui vous permettra au passage de bénéficier d'une fiscalité avantageuse en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Lit et literie, table à manger et sièges, luminaires, étagères de rangement, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, freezer ou congélateur mais aussi vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant, ainsi que le matériel d'entretien ménager doivent donc être présents. Toutefois, libre à vous de meubler davantage les lieux, en veillant à choisir un style neutre et moderne qui ne rebutera pas les candidats.
Alors que le bail d'un logement meublé classique est en principe d'1 an avec tacite reconduction, la variante réservée aux étudiants propose une location de 9 mois non renouvelables. De cette façon, le jeune locataire n'aura pas à payer inutilement le loyer s'il décide de quitter les lieux à la fin de l'année universitaire, tandis que le bailleur pourra relouer dès l'été. De même, aucun préavis de départ n'a besoin d'être déposé pour partir à l'échéance du contrat. En revanche, pour conserver l'habitation, il faudra signer un nouveau bail.

2/ Le bail mobilité

Depuis la loi Élan de 2018, un autre contrat a été spécifiquement conçu pour les étudiants : le bail mobilité. Là encore, il s'agit d'un logement équipé dans les mêmes conditions qu'un meublé classique. En revanche, pour y prétendre, le locataire doit pouvoir justifier d'une inscription dans un établissement d'enseignement supérieur ou d'une formation professionnelle, d'un contrat d'apprentissage, d'un stage ou encore d'un service civique. Les personnes en mutation professionnelle ou en mission temporaire sont aussi acceptées.
Le bail mobilité permet de conclure le contrat pour une durée de 1 à 10 mois, là aussi non renouvelable mais également non reconductible. Pour rester plus longtemps dans les lieux, il faudra en effet en passer par un bail meublé classique. Le principal intérêt pour le locataire réside alors dans le fait que la législation interdit ici tout dépôt de garantie. Cependant, rien n'empêche le bailleur de demander la présence d'une caution comme filet de sécurité en cas d'impayé de loyer.

Un succès mitigé

Les logements meublés ont la cote depuis plusieurs années. D'après une étude de la Fnaim, la fédération nationale de l'immobilier, parue en mai 2022, la proportion des locations meublées a augmenté de façon notable en dix ans et notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Montpellier, Marseille ou encore Toulouse. « Cette part est passée de 14,2 % en 2006 à 24,8 % en 2018 à Paris, où la proportion de meublés est deux fois supérieure à la moyenne nationale », constate le Laboratoire économique du logement de la fédération.
En revanche, le succès du bail mobilité est pour l'instant incertain. Un bilan de la loi Élan dressé en février 2022 par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale qualifie ainsi ce contrat de « dispositif à l'utilité douteuse », tout en notant qu'il n'existe pas de données sur sa mise en œuvre à ce jour. À l'échelle de Paris, en tout cas, la demande semble être au rendez-vous puisque l'agence Lodgis annonce avoir signé 38,2 % de baux mobilité sur la totalité des locations au premier trimestre 2022.

J.P.
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