Quels locataires sont protégés contre la fin de leur bail ?

Un propriétaire ne peut pas rompre comme bon lui chante un bail d'habitation. Non seulement la loi impose des cas de figure et procédures strictes, mais elle accorde en plus une protection particulière aux locataires âgés, considérés comme plus fragiles.

Si le législateur permet à un locataire de quitter assez vite son logement, il encadre en revanche strictement le congé donné par le bailleur. Pour reprendre son bien, il doit non seulement attendre la date d'échéance du bail et respecter un très long délai de préavis (6 mois), mais aussi se trouver dans un cas de figure autorisé, à savoir vendre le logement, le reprendre pour l'habiter ou y loger un proche ou encore justifier d'un motif légitime et sérieux (faute du locataire ou réalisation de gros travaux par exemple). Et pour faire bon poids, certains locataires bénéficient d'une protection spécifique supplémentaire.

Qui est concerné ?

Les locataires protégés sont avant tout les seniors, surtout s'ils sont financièrement vulnérables. Ainsi, un occupant d'un logement loué vide ou meublé qui a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail est concerné si ses revenus perçus durant les 12 mois qui précèdent la notification du congé sont inférieurs à certains montants. En 2026, le seuil est fixé à 23 403 € en région pour une personne seule et 31 254 € si elle est titulaire de la carte mobilité inclusion mention « invalidité ». Ils grimpent respectivement à 26 920 € et 40 233 € à Paris et dans les villes limitrophes, contre 26 920 € et 40 233 € dans les autres communes d'Île-de-France. À titre d'information, c'est la grille prévue pour l'attribution des logements locatifs conventionnés qui est utilisée.
Mais cette protection sous plafond de ressources s'applique également à un locataire plus jeune, dès lors qu'il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans. Attention, dans ce cas de figure c'est l'ensemble des revenus des occupants du logement qui est pris en compte.
De façon plus marginale, ce statut protecteur est aussi attribué à un locataire prenant soin de son enfant gravement malade, accidenté ou handicapé, mais uniquement pour un logement loué vide. Outre le respect du plafond de revenus, le parent doit percevoir l'allocation journalière de présence parentale (AJPP) à la date d'échéance du bail.

Quelle est la protection accordée ?

Le contrat de location d'un locataire protégé est automatiquement renouvelé lorsqu'il s'agit de sa résidence principale. En principe, le propriétaire ne peut donc pas lui donner congé à l'échéance de son bail ! La loi ne prévoit que trois cas de figure dérogatoires qui lui permettent de récupérer son bien : le bailleur a lui même plus de 65 ans ou ses revenus sont inférieurs aux plafonds de protection mentionnés à la date de la lettre de congé ou encore il propose au locataire une solution de relogement à proximité et correspondant à ses besoins. Attention, cette nouvelle location doit être située dans le même arrondissement, un arrondissement limitrophe ou une commune limitrophe, voire dans un canton limitrophe selon le type de division administrative de la ville, ou à défaut dans un rayon de 5 km.