Simulation d'emprunt : les bons réflexes - Minizap Chambery
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Simulation d'emprunt : les bons réflexes

Vous songez à devenir propriétaire ? De nombreux calculateurs en ligne se proposent de vous aider à estimer votre capacité d'emprunt. Sont-ils fiables ? Comment bien les utiliser ? On vous donne la marche à suivre.

À l'ère du web, c'est souvent sur la Toile que l'on se renseigne en premier lieu lorsque l'on envisage de se lancer dans l'acquisition d'un logement. Il suffit parfois d'une ou deux conversations sur le sujet pour se retrouver à faire défiler les annonces immobilières locales grâce aux multiples plateformes dédiées. Et puis, quitte à s'atteler à la tâche, on peut aussi réaliser une simulation en ligne en quelques clics afin d'estimer le montant de l'emprunt que l'on pourrait obtenir pour s'offrir ce nouveau rêve. Mais s'il est très facile d'avoir une idée de cette enveloppe, il ne faut pas prendre ces évaluations pour argent comptant !

Deux calculs à faire

Il existe deux types complémentaires de calculatrices en ligne. Les simulateurs de capacité d'emprunt permettent d'évaluer le montant du crédit auquel vous pourriez prétendre. Mais encore faut-il correctement répondre au formulaire proposé pour que l'estimation soit un tant soit peu pertinente… « Vous devez indiquer vos revenus et votre apport mais aussi vos charges, entendues comme vos crédits en cours ou encore une pension alimentaire par exemple », explique Maël Bernier, la porte-parole du réseau de courtage immobilier MeilleurTaux.com. Et attention, on parle ici de vos revenus nets avant impôts ! Il faudra donc faire abstraction de votre prélèvement à la source dans l'équation.
Cette première calculatrice vous indiquera alors un montant de X euros. Mais attention aux désillusions car cette enveloppe virtuelle correspond au maximum hypothétiquement empruntable, sans pour autant mentionner le taux d'intérêt appliqué, ni le taux d'endettement correspondant (35 % de plafond légal) ou encore les mensualités de remboursement qui vont de pair.
C'est pourquoi il faudra ensuite reporter cette somme dans un second simulateur dédié au calcul des mensualités pour aboutir à une estimation plus raisonnable de votre projet en fonction de votre train de vie.

L'analyse poussée

Si les simulateurs en ligne sont un bon moyen de se mettre le pied à l'étrier, ils ne constituent qu'une première démarche depuis votre canapé et ne sauraient remplacer une analyse poussée avec un conseiller bancaire ou un courtier ! « Bon nombre de facteurs au cas par cas peuvent bloquer un dossier qui est pourtant finançable à première vue », confirme Maël Bernier. L'âge, l'état de santé mais aussi l'actuel taux d'usure – ce plafond légal qu'on ne peut pas dépasser – ont ainsi tôt fait de vous contraindre à revoir vos prétentions d'acquisition à la baisse.
Le maître mot pour maximiser la réalisation de votre rêve ? Anticiper ! Dans l'idéal, faites-vous une première idée de budget grâce aux simulateurs en ligne, avant de prendre rendez-vous avec votre banquier ou, mieux, un courtier, pour réaliser une véritable estimation de financement. De cette façon, vous éviterez les visites immobilières inutiles, pour vous concentrer sur des biens réellement à votre portée.

Se ménager une porte de sortie

Le marché immobilier est particulièrement tendu. Les volontés de déménagement ont en effet explosé depuis les confinements, soutenues par une démocratisation du télétravail qui incite bon nombre de familles à s'éloigner de leur entreprise pour gagner en surface de logement. Résultat : la demande est forte et les biens partent comme des petits pains, tant en location qu'en acquisition ! D'autant que la remontée progressive des taux d'intérêt presse les acquéreurs potentiels qui hésitaient encore à sauter le pas. Mais encore faut-il pouvoir décrocher ce sésame, ce qui est actuellement compliqué en raison d'un taux d'usure à la traîne qui entrave beaucoup de dossiers.
Dans ce contexte plus que délicat, il est alors crucial de toujours indiquer dans son offre d'achat, puis dans le compromis de vente, une condition suspensive d'obtention du prêt. Si vous n'obtenez pas le financement espéré, vous pourrez ainsi vous rétracter sans pénalités. De même, lors de la signature du compromis, n'hésitez pas à demander un processus de vente long, s'échelonnant sur cinq ou six mois. De cette façon vous aurez le temps de trouver des solutions si jamais vous avez des difficultés à décrocher votre emprunt, plutôt que de voir la maison de vos rêves vous passer sous le nez.

Julie Polizzi
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