Tout comprendre à l'encadrement des loyers

Lorsque l'offre de logements ne suffit pas à combler les besoins locaux, trouver un toit devient rare et très cher. C'est pour éviter les abus que la législation encadre l'évolution des loyers en zone tendue, tandis que certaines villes réglementent carrément leur montant.

Qui dit rareté des biens, dit nécessairement hausse des prix ! Afin de tempérer les ardeurs de certains bailleurs trop gourmands, la législation a donc mis en place deux mécanismes distincts pour maîtriser le montant des loyers pratiqués. On vous explique comment ça marche.

Limiter l'évolution des loyers

L'encadrement de l'évolution des loyers est le dispositif le plus ancien et le plus répandu. Mis en place par l'État dès 2012, et renouvelé chaque année par décret, il s'étend à l'ensemble des zones immobilières tendues, autrement dit aux villes et agglomérations de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Plus de 1 000 communes sont concernées. Dans ce cadre, le bailleur fixe librement le montant du loyer lors de la première mise en location du bien en tant que résidence principale. Mais par la suite, toute son évolution est conditionnée par celle de l'indice de référence des loyers (IRL) de l'Insee. En cas de changement de locataire, le loyer ne pourra donc pas être augmenté au-delà de cet indicateur, sauf à justifier d'un montant sous-évalué ou de la réalisation de travaux d'amélioration entre-temps. Il n'y a que s'il s'est écoulé 18 mois avant la nouvelle location que la fixation de la somme est libre.
Vérifiez si votre ville est en zone tendue sur le simulateur proposé par le portail officiel Service-public.gouv.fr.

Plafonner le niveau des loyers

C'est la loi Elan de 2018 qui a permis aux agglomérations situées en zone tendue d'aller plus loin en expérimentant un dispositif d'encadrement du niveau des loyers. Une cinquantaine de communes sont aujourd'hui concernées, telles que Paris et ses territoires d'Est Ensemble et Plaine Commune, mais aussi Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes métropole, Lille, Hellemmes et Lomme, ainsi que Lyon et Villeurbanne, Montpellier et enfin la communauté d'agglomération Pays Basque.
Dans ces territoires, la fixation du loyer est encadrée par des loyers de référence minorés et majorés pour toute signature ou renouvellement de bail. Ces montants maximums sont établis au niveau local et varient selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement. Et attention aux abus puisque le non-respect de l'encadrement des loyers est passible d'une amende administrative de 5 000 € pour une personne physique, et même 15 000 € s'il s'agit d'une société.
À noter : cette expérimentation est censée s'achever en novembre 2026. Au-delà, son avenir est incertain.

Justifier le complément de loyer

Dans les villes qui ont mis en place un encadrement du niveau des loyers, les bailleurs ne peuvent outrepasser les montants de référence imposés qu'à travers un complément de loyer justifié par les caractéristiques particulières du bien. Une notion plutôt vague qui a été clarifiée par la Cour de cassation dans deux arrêts du 4 décembre 2025. Ainsi, une vue dégagée sur une église toute proche classée monument historique, dans le premier dossier, et un appartement particulièrement lumineux et calme grâce à sa configuration spécifique (chambre de bonne située en étage élevé), dans le second, ont été validés en tant que motifs de complément de loyer.