Vendre partiellement son logement pour financer sa retraite

Se positionnant comme une alternative innovante au viager, l'indivision conventionnelle permet de vendre une petite partie de son bien pour renflouer sa trésorerie, sans avoir à déménager et en conservant la possibilité de le transmettre dans sa succession. Explications.

D'après l'Insee, plus de 70 % des personnes de 65 ans ou plus sont propriétaires de leur résidence principale. Pour autant, les seniors n'échappent pas aux difficultés financières. Car c'est bien la liquidité qui leur fait défaut. D'après le rapport 2024 des Petits frères des pauvres, 10,6 % des 65-74 ans vivent sous le seuil de pauvreté, soit 2 millions de personnes, alors que 49 % sont propriétaires de leur logement… Pour boucler leurs fins de mois ou améliorer leur quotidien, les retraités peuvent alors monétiser leur bien immobilier. L'indivision conventionnelle propose une alternative innovante aux solutions existant sur le marché.

De quoi parle-t-on ?

Quand on parle d'indivision, on pense tout de suite à bon nombre d'héritiers qui se retrouvent tous propriétaires des biens laissés par leurs parents, sans aucun pouvoir de décision individuelle sur leur gestion. Mais ce qu'on ignore bien souvent, c'est que ce cas d'école – qui finit trop souvent en litige – pourrait être sensiblement moins problématique en encadrant la situation au moyen d'une convention d'indivision. Une possibilité prévue par le Code civil (aux articles 1873-1 et suivants) mais rarement utilisée. Et c'est justement cet outil qui a été dépoussiéré par une start-up française baptisée Merci Prosper en 2024.
« On propose aux seniors de vendre une petite partie de leur bien immobilier, sans avoir à déménager et sans changer leur quotidien, grâce à une convention d'indivision. De cette façon, ils obtiennent les liquidités dont ils ont besoin et gardent la possibilité de transmettre leur logement à leurs héritiers, contrairement au viager », nous explique Thibault Corvaisier, le cofondateur et président.

Comment ça marche ?

Avant toute chose, il s'agit d'évaluer les besoins du senior propriétaire, ainsi que la valeur de son logement, sachant que la start-up ne se positionne que sur des biens de plus de 200 000 € et répond à des demandes d'au moins 50 000 €. Après analyse, la société foncière créée par Merci Prosper peut proposer d'acheter entre 10 et 50 % maximum du bien immobilier. Le prix convenu sera ensuite versé en une seule fois ou de façon mensualisée, au choix du vendeur.
La convention d'indivision, conclue pour 5 ans et renouvelable, se charge alors d'édicter les règles qui engagent les parties. De son côté, « le propriétaire particulier se charge de payer toutes les charges, impôts et petites réparations liés à son logement. Il peut également effectuer de la location occasionnelle à sa guise, précise Thibault Corvaisier. En revanche, le coût des gros travaux est réparti entre la foncière et le senior selon leur quote-part respective, tandis que la location de longue durée est proscrite. »
Le particulier garde toute sa liberté d'action en termes de cession : il peut vendre son bien pour changer de région ou entrer en maison de retraite, par exemple. Si la vente a lieu avant la fin du contrat, un complément de prix lui sera donc remboursé, tandis qu'il devra acquitter un supplément s'il a conservé son bien plus longtemps que prévu. La solution s'adapte donc à son usage du logement. De plus, si la convention est toujours en cours au décès du senior, ses héritiers auront une priorité pour racheter la partie cédée s'ils souhaitent conserver le bien, sans quoi le bien sera vendu et son prix partagé en fonction du pourcentage de possession.

Et du côté des investisseurs ?

Pour financer ces acquisitions, Merci Prosper gère une société foncière – la Foncière Prosper –, qui a reçu l'agrément « entreprise solidaire d'utilité sociale » (ESUS) par l'État. L'objectif : proposer à des investisseurs particuliers de donner du sens à leur épargne en ayant un impact social réel, tout en visant une performance globale de 7,09 %, avantage fiscal inclu. Pour cela, la start-up prend en compte 3 % de rendement net par an issus de la capitalisation des fonds sur 10 ans (durée moyenne de contrat) par la Foncière, la plus-value immobilière espérée à la revente du bien, ainsi qu'une réduction d'impôts de 25 % pour tout investissement effectué au sein d'une ESUS.
Après avoir levé 1 million d'euros en 2024 et réalisé 10 indivisions conventionnelles, la start-up projette d'atteindre 8 millions d'euros en 2025 pour financer une soixantaine d'acquisitions. Merci Prosper s'appuie pour cela sur quelque 150 conseillers en gestion de patrimoine qui distribuent sa solution en France.