Si le principal intérêt de vivre en copropriété est de pouvoir répartir le coût des travaux et de l'entretien, les charges d'une résidence ou d'un immeuble peuvent aussi être à l'origine de divers conflits.
Afin d'assurer la bonne conservation des copropriétés, la loi encadre strictement la répartition de leurs dépenses. Chaque propriétaire doit en effet payer une partie des charges communes selon des modalités définies dans le règlement intérieur et un budget prévisionnel voté une fois par an en assemblée générale afin de faire face aux frais courants. Ces précautions n'empêchent toutefois pas certaines contestations…
Tout le monde participe
La législation distingue deux grandes catégories de dépenses. Les charges dites générales correspondent aux frais liés à l'administration de la résidence, son entretien et le gros œuvre nécessaire à sa conservation. De façon plus concrète, il s'agit ici de rémunérer le syndic, d'assumer le coût du nettoyage des parties communes et celui des frais d'enlèvement des ordures ménagères ou encore d'organiser le ravalement des façades et la réfection des toitures.
Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales et ce, même si la dépense visée ne présente aucune utilité directe pour leur lot. Quant au montant, il est déterminé en fonction de la quote-part de chacun, autrement dit des tantièmes de copropriété attribués selon la consistance, la superficie et la situation des lots.
Des dépenses spécifiques
La deuxième catégorie de dépenses concerne les charges dites particulières ou spéciales. Cette fois, on parle des frais liés aux services collectifs proposés aux résidants, tels que l'emploi d'un gardien et la mise en place d'un système de sécurité, de même que ceux nécessaires aux équipements communs, comme l'entretien de la chaudière collective, les ascenseurs ou encore une antenne de télévision pour l'immeuble. Or, à la différence des charges générales, ces dépenses-ci sont payées en fonction de l'utilité et de la possibilité pour les copropriétaires d'utiliser ces services et équipements. Et c'est là que les choses se compliquent !
En ligne de mire, les dépenses onéreuses liées aux ascenseurs sont souvent source de conflits. Comment répartir leur coût ? Qui doit payer quoi ? Dans un arrêt du 9 mai 2019, la Cour de cassation a rappelé que l'usage et l'utilité de cet équipement ne sont forcément pas les mêmes si l'on habite au premier ou au douzième étage et ce, en faisant abstraction des préférences de chacun pour les escaliers. Conséquence logique : ceux qui vivent dans les étages inférieurs doivent payer moins que ceux qui résident tout en haut du bâtiment. De même, les lots de copropriété situés au rez-de-chaussée n'ont pas à supporter ces frais, sauf si l'ascenseur dessert les caves ou les garages. C'est la raison pour laquelle la Cour a jugé qu'une clause de règlement de copropriété prévoyant une répartition à parts égales de ces charges entre des lots situés à des étages différents était nulle.
Focus : comment contester la répartition ?
Tout copropriétaire en désaccord avec le partage des charges communes peut contester ce dernier. Deux procédures sont possibles :
-> au sein de la copropriété : il est nécessaire d'organiser un vote des copropriétaires à l'unanimité pour modifier la répartition des charges.
-> le recours en justice : si vous constatez que votre quote-part est supérieure de plus d'un quart à ce qu'elle devrait être ou si vous estimez qu'un autre copropriétaire a une quote-part inférieure à ce même seuil, vous pouvez le contester en formant un recours devant le tribunal de grande instance, juridiction compétente en la matière. Vous devez agir dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ou dans les deux ans suivant la première vente du lot après cette publication.
