Dispositif Pinel : une carotte fiscale pour rentabiliser l'achat d'un bien neuf

Afin de soutenir la construction de logements neufs, l'État soutient financièrement les propriétaires qui achètent des biens pour les louer à travers le dispositif d'investissement Pinel. On vous explique comment ça marche.

Il se construit environ 400 000 nouveaux logements par an. Et pour encourager le secteur, l'État mise notamment sur les particuliers désireux de se constituer un patrimoine en investissant dans la pierre. Le principe : alléger le coût de leur acquisition grâce à une réduction fiscale, en contrepartie d'une location à un loyer maîtrisé. Après le Scellier et le Duflot, c'est le Pinel qui joue ce rôle, depuis septembre 2014 et jusqu'au 31 décembre 2021. Mais encore faut-il être dans les clous…

Un logement sous conditions

Premier impératif : le zonage. Ne sont ici concernées que les opérations situées dans les territoires dits tendus, autrement dit dans lesquels l'offre est insuffisante. Il s'agit des zones A, A bis ou B1 qui correspondent à l'agglomération parisienne, à la Côte d'Azur, au Genevois français et aux agglomérations de plus de 250 000 habitants telles que Lyon, Montpellier, Lille ou Rennes. De façon marginale, la loi de finances 2019 inclut également les villes qui ont été pénalisées par la fermeture de sites militaires et qui ont signé un contrat de redynamisation. En revanche, alors que certaines villes des zones B2 et C pouvaient auparavant prétendre au Pinel, seuls les projets ayant fait une demande de permis de construire avant 2018 et signé l'acte d'acquisition avant le 15 mars 2019 conservent cet avantage.
Par ailleurs, ce dispositif s'applique exclusivement à l'achat d'un logement neuf, en l'état futur d'achèvement (à achever dans les trente mois) ou ancien mais complètement remis à neuf. S'ajoutent enfin des critères de performance énergétique qui consistent dans le respect de la « réglementation thermique 2012 » ou de l'obtention du label « Bâtiment basse consommation » pour les nouvelles constructions, et des labels « HPE rénovation » ou « BBC rénovation 2009 » pour les bâtiments remis à neuf.

Acheter pour louer à prix modéré

Comme on l'a dit, le dispositif Pinel implique de mettre en location le logement acquis pour une durée déterminée de six, neuf ou douze ans. Durant cette période, le loyer sera en outre plafonné, afin d'être en dessous des prix du marché. Comptez 8,93 € maximum du mètre carré en zone B1 en 2019, contre 12,75 € en zone A et 17,17 € en zone A bis.
Quant au choix du locataire, il est conditionné au respect d'un plafond de ressources. En 2019, pour prétendre à un bien Pinel dans une ville comme Bordeaux (zone B1), un couple sans enfant doit par exemple afficher un revenu fiscal de référence 2017 de moins de 41 618 €. En revanche, à l'inverse des précédents dispositifs du genre, une location à un membre de votre famille ne vous empêche pas de bénéficier de ce dispositif, du moment qu'il n'appartient pas à votre foyer fiscal et respecte le plafond réglementaire.

La carotte fiscale à la clé

Quel est l'intérêt pour le bailleur ? Alléger le coût de cet investissement au moyen d'une réduction de son impôt sur le revenu calculée à partir du prix de revient net du logement. Cette ristourne dépend de la durée de location à loyer modéré : elle atteint ainsi 12 % pour un engagement de six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans. Mais attention, cet avantage fiscal est limité par un double plafond de 300 000 € par personne et par an et de 5 500 € par m² de surface habitable. Sans oublier qu'un plafonnement global des niches fiscales ne vous permet de déduire que 10 000 € par an de votre revenu imposable.
Bon à savoir : avant de vous lancer, il est cependant nécessaire d'évaluer la rentabilité de votre projet en prenant notamment en compte la facilité à trouver des locataires dans la zone concernée et l'estimation de la plus-value à la revente.