Estimer le prix d'une maison n'est pas une mince affaire. En plus des annonces locales et de l'expertise des agents immobiliers, vous pouvez également accéder au montant des transactions enregistrées par les notaires autour de chez vous.
De nombreux facteurs interviennent dans la réussite d'une vente immobilière. Mais si les prestations du logement, sa mise en valeur et une bonne communication rentrent évidemment en ligne de compte, c'est avant tout son prix qui sera déterminant. S'il est trop élevé, il fera fuir les acheteurs potentiels, tandis que s'il se révèle trop bas, vous pourriez être perdant. On vous aide à viser au plus juste.
Évaluer la valeur intrinsèque
La première étape consiste à estimer le prix de revient de votre home sweet home. Dans cette optique, sortez votre calculatrice et additionnez le prix total d'achat (droits de mutation et frais d'agence inclus) à celui des gros travaux que vous avez éventuellement effectués, tels que le remplacement des fenêtres, du système de chauffage ou encore de la toiture qui sont autant de plus-values apportées au bien. Pour ne pas perdre d'argent, l'objectif est donc que le prix de vente soit supérieur à ce montant global.
Seconde étape : faites réaliser au plus tôt la série de diagnostics obligatoires (performances énergétiques, présence d'amiante, de plomb, de termites, état de l'installation électrique et de gaz). Non seulement vous ne pourrez pas y couper, mais ces expertises peuvent aussi vous aiguiller. À mètres carrés égaux, un logement économe peut en effet être vendu plus cher qu'une habitation énergivore. Il est d'ailleurs indispensable de connaître la superficie exacte des lieux, raison pour laquelle des mesures rigoureuses doivent être effectuées sur place.
Prendre le pouls du marché
La valeur de votre maison dépend également d'un élément dont vous êtes tributaire : le marché immobilier local. Il va donc falloir comparer votre nid douillet à ceux de vos voisins.
Le baromètre établi par le Conseil supérieur du notariat donne une première indication. En renseignant votre ville et le type de bien concerné sur Immobilier.notaires.fr, vous obtenez une fourchette de tarifs au mètre carré dans votre zone. Consultez ensuite les annonces immobilières disponibles dans votre secteur, sur internet et dans les agences près de chez vous, pour vous faire une idée plus précise. Et n'hésitez pas à visiter des biens en vente similaires au vôtre pour jauger la concurrence.
Une fois que vous avez un chiffrage à l'esprit, demandez à au moins deux, voire trois, agents immobiliers de venir évaluer votre logement, sans leur faire part de votre avis. Leur expertise professionnelle est un véritable plus ! Ces estimations sont bien souvent gratuites et sans engagement, vous auriez donc tort de vous en priver.
Transparence sur les transactions
Pour pallier l'opacité du marché immobilier, l'État a par ailleurs rendu public, le 24 avril 2019, le montant de toutes les transactions immobilières (à l'exception des biens situés en Alsace-Moselle et à Mayotte) enregistrées par les notaires depuis 2014. Cette base de données permet désormais d'obtenir l'historique des ventes d'un bien ainsi que ceux alentours avec leur prix et le nombre de pièces. Pour y accéder, vous devez passer par le service gratuit « Demande de valeur foncière (DVF) » sur App.dvf.etalab.gouv.fr et renseigner votre localité et votre section cadastrale.
Ceci étant dit, ces informations, livrées à l'état brut, sont assez indigestes et ne sauraient remplacer les étapes précédentes d'évaluation, d'autant plus qu'elles ne sont pas diffusées en temps réel (plusieurs mois de retard). En revanche, elles sont utiles, aux vendeurs comme aux acheteurs, en tant qu'outil complémentaire de vérification du tarif demandé.
Le business des estimations immobilières
Le calcul du prix d'un bien fait l'objet d'un juteux business. De multiples plateformes internet vous proposent en effet de réaliser une estimation en ligne en répondant à un simple questionnaire. Mais outre le fait que ces évaluations à distance ne valent pas une visite sur place, les montants obtenus peuvent être très différents d'un site à l'autre…
À l'inverse, pour une estimation en bonne et due forme, rien ne vaut l'expertise en évaluation immobilière réalisée par les notaires. Au vu de son coût élevé – plusieurs centaines d'euros – cette procédure est toutefois plutôt réservée aux situations litigieuses (divorce, succession). Trouvez une étude membre du réseau Notexpert sur www.immobilier.notaires.fr.
