Le 24 novembre 2018, une nouvelle loi sur le logement, dite loi Élan, est entrée en vigueur. Or, si ce texte a déjà apporté quelques modifications notables au droit de la copropriété, il prépare surtout le terrain pour des mesures ultérieures.
Depuis quelques mois, les syndics de copropriété sont fébriles. Quatre ans après la loi Alur, l'État a en effet de nouveau légiféré sur le logement à travers la loi Élan publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018. Sauf qu'en matière de copropriété justement, ce texte comporte de nombreuses zones d'ombre. On a interrogé Francis Bourriaud, fondateur d'DB Conseils, une entreprise venant en aide aux conseils syndicaux, pour comprendre les enjeux en présence.
Pourquoi la loi Élan inquiète-t-elle les professionnels ?
Cela tient au fait qu'il s'agit d'une loi fleuve. La grande nouveauté, c'est qu'elle habilite le gouvernement à refondre le droit de la copropriété par voie d'ordonnances dans un délai d'un an. La majorité des changements sont donc à venir et on ne sait pas ce qu'il en sera. Une deuxième année sera ensuite consacrée à la codification de toutes les règles.
D'autre part, même si la loi Élan comporte déjà un certain nombre de mesures, beaucoup entrent en vigueur au fur et à mesure de la parution des décrets d'application… Début août, le gouvernement a indiqué que 85 % des textes avaient été publiés.
Qu'elles sont les nouvelles obligations du syndic ?
Il s'agit d'abord d'améliorer la transmission des informations. Jusqu'à présent, le conseil syndical, composé des membres élus de la copropriété, devait parfois en arriver à une action en justice pour obtenir la délivrance de certains documents par un syndic réticent. Pour pallier ce problème, la loi Élan donne à ce dernier un délai d'un mois pour fournir les informations demandées sous peine d'une sanction pécuniaire. En vertu d'un décret du 23 mai 2019, cette amende s'élève à 15 € par jour de retard
D'autre part, le syndic avait auparavant deux mois pour délivrer le procès-verbal de l'assemblée général aux copropriétaires. Depuis l'entrée en vigueur de la loi, le délai a été réduit à un mois. Ceci dit, aucune sanction n'est prévue.
Autre apport important : la loi Alur avait imposé aux syndics de mettre en place un intranet pour faciliter la transmission des informations à tous les copropriétaires. Mais aucun contenu n'était imposé. Un autre décret du 23 mai 2019, qui entrera en vigueur le 1er juillet 2020, fixe une liste minimale de documents à mettre en ligne. Il s'agit, entre autres, des informations nécessaires pour vendre un lot comme les diagnostics, le carnet d'entretien, le fonds de travaux et le budget prévisionnel. En cas de changement de syndic, le sortant devra aussi permettre au nouveau d'avoir accès à toutes ces données, alors qu'elles étaient souvent perdues jusqu'ici. C'est une grosse avancée.
Le législateur a aussi redéfini les parties communes. Quel souci cela pose-t-il ?
La loi Élan a élargi la notion « à tout élément incorporé dans les parties communes et aux droits qui y sont attachés ». On parle ici des droits accessoires que sont le droit d'affichage, le droit de construire et le droit des garde-corps. De même, elle distingue les parties communes dites spéciales (qui sont la propriété indivise de plusieurs copropriétaires et sont affectées à leur usage) et celles à jouissance privative (qui appartiennent à tous mais sont affectées à l'usage d'un seul lot).
Après publication du décret d'application nécessaire, les syndicats de copropriété auront trois ans pour se mettre en conformité. Et beaucoup sont inquiets parce que cette redéfinition va imposer de recalculer la quote-part de chaque copropriétaire, autrement dit leurs tantièmes. Or, dans le cas des règlements très anciens – certains datent parfois des années cinquante ! –, cela peut impliquer de réels changements dans la répartition et donc susciter un gros contentieux…
