Habitation bourgeoise : quelles sont vos contraintes ?

Si le terme paraît désuet et un rien snobinard, la clause dite d'habitation bourgeoise est bel et bien présente dans bon nombre de règlements de copropriété et vous empêche d'utiliser votre logement comme bon vous semble, tant en matière d'activité professionnelle que de location ponctuelle.

D'après les données de l'Insee, 45,2 % des Français résidaient en logement collectif en 2024. Or, la vie en communauté exige des compromis et une bonne dose de savoir-vivre. C'est pourquoi le règlement de copropriété est là pour tempérer les excès des uns et des autres, tout en imposant un cadre général permettant de préserver une certaine harmonie dans l'immeuble ou la résidence. Et justement, parmi les multiples règles qui peuvent contraindre les copropriétaires, connaissez-vous la clause dite d'« habitation bourgeoise » ?

Pas de pro dans la copro !

Si n'importe quel propriétaire peut jouir librement de son bien comme il l'entend, ce principe est limité en copropriété par ce type de disposition. Et pour cause puisque l'« habitation bourgeoise » impose aux copropriétaires d'utiliser leurs lots uniquement à des fins d'habitation. Dès lors, les activités commerciales, artisanales et industrielles sont prohibées.
Néanmoins, si vous comptiez ouvrir votre cabinet au sein de votre nouvelle résidence en transformant votre logement en salle d'attente et en salle de consultation, tout n'est pas perdu ! En effet, comme le précise le portail du Conseil supérieur du notariat : « Une tolérance est admise lorsque la clause d'habitation bourgeoise est dite ordinaire. Dans ce cas, il est permis d'exercer une activité professionnelle libérale sous réserve des nuisances éventuellement générées. » En revanche, l'interdiction sera totale si la clause d'habitation bourgeoise est dite « exclusive » ou « absolue ». Mais, même dans cette hypothèse, vous pourrez toujours effectuer du télétravail chez vous, voire domicilier votre entreprise à votre domicile. C'est l'accueil de clients qui sera défendu.
Bon à savoir : au-delà du règlement de copropriété, notez que l'installation d'un cabinet libéral nécessite un bail professionnel et une autorisation de changement de destination auprès de la mairie.

La location Airbnb non grata

La clause d'habitation bourgeoise a pris une nouvelle dimension avec l'essor des locations saisonnières. Certaines copropriétés ont en effet invoqué cette disposition pour interdire la location de meublés touristiques à des voyageurs de passage, au motif qu'il s'agissait d'une activité commerciale. Néanmoins, la Cour de Cassation leur a donné tort dans un arrêt du 25 janvier 2024.
Pour introduire une interdiction totale de ce type d'activité dans un règlement intérieur existant, il fallait donc en passer par un vote à l'unanimité de l'assemblée générale des copropriétaires. Mais la législation est plus souple depuis la loi du 19 novembre 2024 dite « Meur ». Dès lors que le règlement de copropriété prohibe toute activité commerciale – autrement dit qu'il comporte une clause d'habitation bourgeoise –, il est possible d'ajouter l'interdiction de location en meublé de tourisme par un vote à la majorité des deux tiers.
Quant aux nouveaux règlements intérieurs élaborés depuis le 21 novembre 2024 (date d'entrée en vigueur), la loi Meur précise qu'ils doivent se prononcer clairement en mentionnant « de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de location de meublés de tourisme ».
Bon à savoir : lorsque la location est autorisée, la loi impose au propriétaire d'informer le syndic de cette activité afin qu'un point d'information soit inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.