La surélévation de toiture, comment ça marche ?

À l'heure où les grandes métropoles manquent de terrain et affichent des prix exorbitants au mètre carré, la surélévation de toiture est une alternative avantageuse au déménagement, à condition toutefois de surmonter ses diverses contraintes. On fait le point avec un pro.

Votre famille s'est agrandie et vous manquez d'espace ? Plutôt que de devoir vous séparer d'une maison dans laquelle vous avez mis toute votre âme, et si vous ajoutiez un ou deux étages supplémentaires ? La surélévation de toiture se présente en effet comme une alternative avantageuse par rapport à un déménagement. Près de 2 Français sur 3 préféreraient d'ailleurs agrandir leur logement plutôt que de devoir en changer, d'après un sondage OpinionWay réalisé au printemps pour Viveo, une entreprise spécialisée dans cette technique. Lionel Taquet, son directeur général, nous explique les conditions d'un tel chantier.

Quels sont les prérequis techniques ?

Étant donné que la maison d'origine n'a pas été conçue pour supporter un étage supplémentaire, on doit tout d'abord vérifier si sa structure, ses fondations et sa charpente permettent cet ajout. En termes purement techniques, on peut créer une surélévation sur presque toute construction. En revanche, la complexité des travaux et le fait de devoir renforcer plus ou moins l'existant vont avoir un impact sur le coût de l'opération et donc sur sa faisabilité. Lorsque les arases, ces éléments plats qui servent à égaliser la surface, ne sont pas chaînées par exemple, il faut en recréer pour solidifier la structure.

Quels matériaux sont utilisés pour une surélévation ?

La plupart des entreprises travaillent avec une surélévation en bois, qui est un matériau bien moins lourd que le béton ou le ciment. Il permet également de réaliser toute la structure en pré-industrialisation en usine, ce qui permet un chantier beaucoup plus rapide une fois sur place puisqu'il suffit de l'assembler. C'est important d'aller vite dans une maison qui continue à être occupée durant les travaux et dont la toiture a été retirée, cela limite les risques d'infiltration.

Parlez-nous des contraintes administratives…

On doit se conformer au plan local d'urbanisme (PLU). Dans ce cadre, on doit vérifier quelles sont les hauteurs maximales admissibles, ce qu'on appelle les hauteurs de prospect. On a également des contraintes de limite de propriété qui peuvent conditionner la position de la surélévation sur la maison d'origine, sauf que la charpente ne le permet pas toujours à cet endroit-là. Il arrive aussi qu'en cumulant les contraintes technique et urbanistique, on ne puisse envisager le nouvel étage qu'à un endroit précis mais qu'on se rende compte que d'un point de vue d'esthétique globale et d'harmonie de la maison c'est impossible.

Combien coûte un tel chantier ?

Lorsqu'on se trouve dans des conditions standard, il faut compter environ 2 500 € le m² TTC avec une solution clé en main qui inclut tout le gros œuvre, la plomberie, l'électricité et la plâtrerie. Il ne reste que les finitions des murs et du sol à réaliser. Mais le coût peut évidemment grimper selon les contraintes, la complexité des travaux ou encore l'accessibilité du chantier.
On intervient surtout dans des territoires où les terrains sont petits et les mètres carrés très onéreux, tels que le Grand Lyon, autour de Bordeaux et le bassin d'Arcachon, ainsi que Nantes et la bande côtière. Lorsque le foncier terrien est trop cher, il y a un réel intérêt à exploiter le foncier aérien.

Peut-on créer une surélévation en copropriété ?

C'est possible et ça se développe. Lorsqu'une copropriété fait face à d'importants travaux, notamment de rénovation énergétique, elle peut avoir intérêt à vendre le foncier aérien à un promoteur qui ajoutera un ou plusieurs étages, pour obtenir les fonds nécessaires. Aux contraintes techniques et réglementaires évoquées, s'ajoute ici la validation obligatoire par l'assemblée générale des copropriétaires. On estime que 9 dossiers sur 10 n'aboutissent pas pour des raisons urbanistiques ou de copropriété. Globalement, les chantiers en habitat collectif mettent six fois plus de temps à aboutir, sachant que pour une maison individuelle on boucle les projets en 10 mois environ.

Quels sont les freins actuels à cette technique ?

Le premier frein, c'est vraiment la méconnaissance de cette solution, même si face à l'impératif du zéro artificialisation des sols, on commence à parler davantage de la surélévation comme alternative. Ensuite, notre métier c'est avant tout de répondre aux besoins d'espace d'une clientèle qui a fait l'acquisition d'une petite maison, souvent en tant que primo-accédant. Sauf que ces personnes n'ont pas forcément les moyens de construire un étage supplémentaire parce que les prix du bâtiment et les taux de crédit ont explosé. Sans compter les obligations réglementaires, administratives et assurantielles qui peuvent décourager les propriétaires. Notre métier répond aux besoins du logement de demain mais se heurte à d'énormes contraintes.