En quelques mois, le contexte d'emprunt a été bouleversé et tous les voyants sont passés du vert au rouge. Entre des prix immobiliers qui ne baissent pas, des taux d'intérêt qui grimpent en flèche et un taux d'usure qui empêche les dossiers de passer, les candidats à l'acquisition sont à la peine pour concrétiser leur projet.
Alors qu'on empruntait jusqu'ici pour quasi rien, la fin 2022 assène un coup dur pour les candidats à la propriété… et 2023 ne promet pas mieux. Entre la fermeture du robinet de crédit et un taux d'usure bloquant, décrocher un prêt immobilier est devenu particulièrement compliqué, tandis que la capacité d'emprunt des acheteurs se réduit au fur et à mesure que les taux d'intérêt augmentent. Rien ne va plus !
Moins de crédits octroyés
La forte tendance des Français à l'épargne ces dernières années a permis d'amasser des sommes colossales qu'il était jusqu'ici plus rentable pour les banques d'investir sous forme de prêts, plutôt que de placer sur des portefeuilles peu rémunérés. Ainsi, « il y a eu une production de crédits record sur les quatre premiers mois de l'année 2022 et certains établissements ont atteint leurs objectifs annuels dès l'été », explique Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtage Vousfinancer.
En parallèle, la remontée en flèche des taux d'intérêt des bons du Trésor (0,30 % en janvier à 2,80 % en novembre), qui servent de référence au secteur, et celle des taux rémunérant les placements ont inversé les conditions du marché. Conséquence logique : « Aujourd'hui, ce n'est plus rentable pour les banques d'accorder des crédits immobiliers », analyse Sandrine Allonier. « Il est plus intéressant pour elles de placer cet argent. En conséquence, les établissements préfèrent ne pas prêter, plutôt que de prêter à perte ».
Comme nous le confirme Maël Bernier, porte-parole du réseau de courtage MeilleurTaux, « certaines banques affichent des taux quasiment usuraires, en sachant qu'aucun dossier ne passera, tandis que d'autres annoncent carrément qu'elles n'accorderont plus aucun crédit immobilier tant que la situation ne se stabilisera pas ».
Le taux d'usure, variable d'ajustement
Cette situation bloquante provient du fait que les banques ne peuvent pas augmenter leurs taux d'intérêt comme elles l'entendent. En effet, afin de protéger les consommateurs contre des taux prohibitifs, la loi prévoit un taux d'usure, autrement dit un plafond au-dessus duquel il est illégal d'emprunter. Et attention, c'est ici le taux annuel effectif global (TAEG) englobant l'ensemble des frais, y compris l'assurance, qui compte.
Or, même si la Banque de France actualise le taux d'usure tous les 3 mois en fonction des taux pratiqués par les établissements bancaires, le tout majoré d'un tiers, ce plafond reste actuellement en deçà des besoins du marché. Au 1er octobre, il est passé à 3,05 % pour les emprunts immobiliers de plus de 20 ans. Sauf qu'un mois plus tard, la plupart des banques affichent des taux d'intérêt de 2,30 à 2,40 % sur cette durée, ce à quoi il faut ajouter l'assurance emprunteur. Résultat : même avec un bon profil, ça ne passe pas.
Vers un repli du marché
La solution ? Elle n'a hélas rien d'évident. La hausse mécanique du taux d'usure chaque trimestre devrait donner un peu de latitude à l'octroi des dossiers, mais tant qu'elle ne permettra pas aux banques de prêter à des taux rentables pour elles, cela ne suffira pas à rouvrir réellement le robinet du crédit. De plus, chaque remontée de taux réduit d'autant la capacité d'emprunt des candidats à la propriété, alors que les prix immobiliers ont flambé depuis le Covid… Une « double peine pour les acquéreurs », qui devrait amener le marché à se contracter en réduisant la demande, selon Sandrine Allonier. Un constat partagé par Maël Bernier qui renchérit : « Le nombre de vendeurs devrait également baisser puisque ceux qui ont acheté à 1 % il y a quelques années attendront pour revendre au vu des conditions d'emprunt actuelles ». Et de conclure : « On s'attend à un repli du marché et à une baisse importante des transactions en 2023 ».
Les astuces à exploiter
Face à un contexte hostile, plusieurs ficelles aident à décrocher un emprunt. Certaines banques proposent notamment des prêts bonifiés aux primo-accédants, afin de les fidéliser. Selon Sandrine Allonier, « vous pouvez par exemple obtenir 20 000 € ou 30 000 € à 0,5 % ou 1 % sur 15 ou 20 ans, en complément du prêt classique, ce qui permet de diminuer le coût total de votre emprunt et le niveau de TAEG ». De même, la banque sera plus encline à faire un geste sur le taux si vous rapatriez non seulement vos revenus dans son giron, mais aussi votre épargne et pourquoi pas votre assurance habitation.
Enfin, vous pouvez jouer sur le taux d'assurance emprunteur. Si vous achetez à deux, vous pouvez ainsi assurer celui qui a les plus forts revenus à 60 % et l'autre à 40 % le temps de décrocher votre prêt. Mais ce ne doit être qu'une stratégie temporaire ! Dès l'obtention de ce sésame, il faudra relever au plus vite votre couverture (le taux d'usure ne s'applique alors plus) puisqu'elle vise à prendre en charge vos mensualités en cas d'incident majeur (décès, invalidité, voire chômage pour les plus complètes). Depuis le 1er septembre 2022, vous pouvez en effet réaliser une délégation d'assurance à n'importe quel moment.
